Sí, sabemos lo que estás pensando: “¿Otra vez un piso ocupado en el edificio? ¡Y ahora qué hacemos!”

¡Tranquilidad, vecinos! Antes de salir corriendo con el grupo de WhatsApp ardiendo, respira.

En MABESU te contamos “cómo actuar paso a paso” si te encuentras con un caso de “ocupación ilegal” en tu comunidad porque sí, hay protocolo, hay leyes y hay forma de hacerlo “sin meterse en líos”.

Primero, “debemos distinguir el tipo de ocupación”.

No todo lo que parece una ocupación lo es, por eso, antes de llamar a los GEO, hay que saber a qué te enfrentas;

• Allanamiento de morada (art. 202 Código Penal). Si se trata de una “vivienda habitual”, es decir, donde alguien reside de forma estable y desarrolla su vida privada, estaríamos ante un “delito de allanamiento de morada” según el “artículo 202 del Código Penal”.

En este caso, la Policía puede actuar “de inmediato”, ya que se trata de un delito flagrante, y el desalojo se produce sin necesidad de orden judicial previa.

• Usurpación de inmueble (art. 245.2 Código Penal). Si el piso está “vacío, deshabitado o en desuso”, hablamos de “usurpación”, recogida en el “artículo 245.2 del Código Penal”.

Aquí la cosa va más lenta, ya que no se puede echar a nadie sin orden judicial, y toca denunciar ante el juzgado o la policía y esperar a que se tramite el procedimiento correspondiente.

¿Qué puede (y debe) hacer la comunidad?

La “comunidad de propietarios” también tiene mucho que decir cuando la ocupación afecta a la convivencia, la seguridad o la salubridad del edificio.

Según el “artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)”, ningún propietario, ni mucho menos un ocupante ilegal, puede realizar en su vivienda o local actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Así que, si los “nuevos vecinos” se dedican a hacer de las suyas (ruidos, basura, trapicheos o destrozos), esto es lo que debes hacer;

1. Levanta una Acta de incidencias. Documentadlo todo en la comunidad (cuantas más pruebas, mejor).
2. Comunicación formal al propietario legal del inmueble pues es su obligación actuar, conforme al “art. 9.1.b. LPH”, que le obliga a mantener su propiedad y responder de los daños que cause.
3. Denuncia a Policía o Guardia Civil si hay altercados o delitos.
4. Acuerdo en Junta para autorizar al presidente o al administrador a iniciar acciones legales en nombre de la comunidad (art. 13.3 LPH).

Y si el propietario “pasa del tema, la comunidad puede iniciar un “procedimiento de cesación de actividades molestas” (art. 7.2 LPH) o incluso reclamar “daños y perjuicios” por inacción.

“Recuerda que el procedimiento de cesación de actividades molestas del artículo 7.2

 LPH exige un acuerdo de Junta adoptado por mayoría simple y la posterior interposición de demanda ante el Juzgado de Primera Instancia. Es el presidente quien ostenta la representación procesal de la comunidad para ejercitar estas acciones.”

Tip de experto MABESU, “no juegues a policía”.

Sabemos que la tentación de “ir a hablar” es fuerte, pero nada de entrar, forzar cerraduras o cortar suministros.

La Constitución Española (art. 18 CE) protege la inviolabilidad del domicilio (“salvo consentimiento del titular o autorización judicial”), incluso si la ocupación es ilegal, y cualquier actuación por tu cuenta puede derivar en “delitos de coacciones (art. 172 CP)” o incluso “allanamiento de morada” si entras sin autorización judicial.

Si hay riesgo o conflicto, siempre;

1. Llama a la Policía.
2. Presenta denuncia.
3. Ten paciencia (sabemos que duele, pero funciona).

Novedades legales que debes conocer.

Desde la “Ley 5/2018, de 11 de junio”, se reforzaron los procedimientos de “desahucio exprés” para casos de ocupación ilegal.

Ahora, los “propietarios particulares, entidades sociales o administraciones públicas” pueden recuperar la posesión de forma más ágil mediante un “procedimiento verbal regulado en el art. 250.1.4 y art. 441.1 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

En resumen;

• Procedimiento civil rápido y directo.
• Si el ocupante no acredita título en 5 días, el juez puede dictar auto de lanzamiento inmediato.
• Desalojo autorizado judicialmente en semanas (no meses, si todo se tramita correctamente).

Esta vía sigue plenamente vigente en 2025, sin reformas que alteren su aplicación.

En MABESU lo sabemos, una ocupación ilegal es un marrón, sí, pero “con cabeza, papeles y asesoramiento”, se puede resolver con menos dramas.

Lo importante;

1. Identificar el tipo de ocupación.
2. Denunciar por la vía correcta.
3. Actuar desde la comunidad “de forma coordinada y legal”.
4. Y contar con un “administrador de fincas colegiado” que te guíe paso a paso.

En MABESU estamos para eso, para que cuando salte una bomba en la comunidad, tengas el manual de instrucciones a mano y un equipo detrás.

¿Tienes un caso de ocupación en tu comunidad? Escríbenos y te ayudamos a gestionarlo con la ley en la mano y sin perder los nervios (ni las llaves).

Y si te interesa saber qué pasa cuando “te ocupan tu propia casa estando de vacaciones”, no te pierdas la Parte 2 [Me han ocupado la casa estando de vacaciones… ¿Y ahora qué?] dentro de 15 días.