Dejemos las cosas claras, » las impugnaciones de acuerdos».
Si hay una frase que aparece en casi todas las juntas conflictivas, es esta:
“Pues yo esto lo voy a impugnar.”
Se dice con solemnidad.
A veces con enfado, a veces como amenaza preventiva y, muchas veces, sin saber muy bien qué significa.
Porque impugnar un acuerdo no es discrepar, no es “no me gusta”, ni es “me parece injusto”.
La impugnación es una herramienta legal muy concreta, con reglas, plazos y consecuencias.
Y como no siempre se explica bien, acaba generando más ruido que soluciones.
Así que hoy toca hacer lo de siempre en esta serie, «dejemos las cosas claras«.
¿Qué es exactamente impugnar un acuerdo?
Impugnar un acuerdo significa llevarlo ante un juez para que decida si ese acuerdo es válido o no conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
No es una carta.
No es un email.
No es decirlo en la siguiente junta.
Es una acción judicial, con abogado, procurador y plazos.
Y esto ya pone a muchos en su sitio.
¿Qué dice la LPH (sin rodeos)?
El artículo clave es el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Según la ley, los acuerdos pueden impugnarse cuando:
– Sean contrarios a la ley o a los estatutos.
– Resulten gravemente lesivos para la comunidad.
– Supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.
– Se hayan adoptado con abuso de derecho
No dice:
“Cuando no me conviene”.
“Cuando no estaba de acuerdo”.
“Cuando yo no fui a la junta”
Dice lo que dice, y eso es importante.
¿Quién puede impugnar (y quién no)?
Aquí empiezan las sorpresas.
Puede impugnar:
– El propietario que votó en contra.
– El que salvó su voto.
– El que estuvo ausente.
– El que fue privado indebidamente de votar.
Pero ojo, «debe estar al corriente de pago con la comunidad«.
La morosidad y la impugnación no se llevan bien.
Y la ley es bastante tajante en esto.
Excepción: «si el acuerdo afecta a la cuota de participación o a la titularidad del inmueble».
Todo lo demás, no.
Plazos. Aquí no vale “ya lo veré”
Otro clásico.
Los plazos para impugnar son:
– 3 meses, con carácter general.
– 1 año, si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.
Y empiezan a contar;
– desde la adopción del acuerdo (si asististe).
– o desde la notificación (si no asististe).
Y, cuando el plazo pasa, ¡pasa! No hay botón de “deshacer”.
Lo que NO es una impugnación (aunque lo parezca).
Vamos a limpiar conceptos.
No es impugnar:
– Enviar un burofax enfadado.
– Mandar un correo larguísimo al administrador.
– Decir “esto no es legal” sin más.
– Negarse a pagar.
Nada de eso suspende un acuerdo.
El acuerdo sigue siendo válido y ejecutable «hasta que un juez diga lo contrario«
Y este detalle es clave.
El gran malentendido, «impugnar no paraliza».
Esto genera muchísima confusión.
Impugnar un acuerdo no lo deja en pausa automáticamente.
Si el acuerdo es:
– Una obra.
– Un gasto.
– Una derrama.
– Una contratación.
La comunidad puede seguir adelante.
Para paralizarlo hace falta:
– Pedir medidas cautelares,
– y que el juez las conceda.
Y eso no es automático, ni frecuente.
Impugnaciones que nacen muertas.
Aquí va una verdad incómoda.
Muchas impugnaciones no prosperan porque:
– El acuerdo es legal.
– La mayoría es correcta.
– El procedimiento fue válido.
– El perjuicio no está acreditado.
Y aun así, se anuncian con mucha seguridad.
No pasa nada por no estar de acuerdo.
Pero judicializar una comunidad sin base sólida suele salir caro.
En dinero, y en convivencia.
El papel de la mediación (antes del juzgado).
Y aquí entra algo que ya hemos defendido en otros artículos.
No todo conflicto necesita un juez.
A veces necesita:
– Una explicación clara.
– Una reunión a tiempo.
– Una mediación bien llevada.
Los MASC / MAC (mecanismos adecuados de resolución de conflictos) no son postureo, son herramientas útiles cuando hay:
– Malentendidos.
– Tensión acumulada.
– Falta de información.
Llegar al juzgado debería ser el último escalón, no el primero.
El administrador como cortafuegos.
Cuando el administrador hace bien su trabajo:
– Explica el acuerdo antes de votarlo.
– Deja claro qué mayorías hacen falta.
– Informa de las consecuencias.
– Advierte de lo que se puede y no se puede impugnar.
Muchas impugnaciones ni siquiera llegan a plantearse.
Porque la mayoría de conflictos no son jurídicos, son comunicativos.
Dejemos las cosas claras (otra vez).
Impugnar un acuerdo:
– Es un derecho,
– pero no es un comodín,
– ni una amenaza genérica.
Tiene reglas, tiene plazos y tiene costes.
Entender esto ahorra disgustos, dinero y años de mala convivencia.
En el próximo artículo de esta serie dejaremos claras otras cosas que también generan confusión eterna, «las mayorías en la comunidad de propietarios«.
Cuántas hay, cuándo se aplican y por qué no todo se aprueba “por mayoría simple”.
Pero eso será el siguiente capítulo.
Hoy, al menos,
las impugnaciones ya están claras.
