El piso de la abuela lleva seis meses vacío y la deuda sigue corriendo.
Herencias y cuotas de comunidad ¿qué ocurre cuando fallece un propietario?
Hay una frase que se escucha con frecuencia cuando fallece el propietario de una vivienda: “Como todavía no hemos aceptado la herencia, no tenemos que pagar la comunidad”.
Suena razonable. Al fin y al cabo, nadie figura aún como nuevo propietario, el piso permanece cerrado y la familia sigue reuniendo certificados, buscando testamento y esperando cita en la notaría.
Sin embargo, las cuotas comunitarias no se detienen.
El ascensor continúa funcionando, la escalera se sigue limpiando, el seguro se renueva y las reparaciones comunes deben pagarse.
Que una vivienda permanezca vacía o que la herencia todavía no se haya repartido no suspende su obligación de contribuir a los gastos de la comunidad.
La deuda no desaparece con el propietario.
Cuando fallece una persona, su patrimonio pasa a integrar la herencia. Mientras los llamados a heredar no la hayan aceptado y repartido, existe lo que jurídicamente se denomina herencia yacente.
No se trata de un propietario nuevo, pero tampoco de un vacío en el que nadie responda. La vivienda, el dinero, los derechos y también las deudas del fallecido forman un patrimonio pendiente de adjudicación.
Por eso, durante ese periodo, las cuotas de comunidad siguen generándose y la comunidad puede dirigir su reclamación frente a la herencia yacente, debidamente representada.
Esperar durante años a que la familia “arregle los papeles” no suele ser una buena estrategia. Cuanto más tiempo transcurra, mayor será la deuda y más difícil resultará identificar a las personas que deben recibir las comunicaciones.
¿Los familiares tienen que pagar con su dinero?
No necesariamente.
Ser familiar del fallecido no convierte automáticamente a una persona en deudora. Hay que determinar quiénes son los herederos y si han aceptado o renunciado a la herencia.
Además, no todas las aceptaciones tienen las mismas consecuencias.
En una aceptación pura y simple, el heredero puede llegar a responder de las deudas hereditarias no solo con los bienes recibidos, sino también con su propio patrimonio.
En una aceptación a beneficio de inventario, la responsabilidad queda limitada, con carácter general, al valor de los bienes heredados.
Y quien renuncia válidamente a la herencia no adquiere la condición de heredero. Eso sí, la renuncia debe formalizarse correctamente; no basta con decir informalmente que no se quiere el piso o dejar pasar los meses sin hacer nada.
La comunidad no debe entrar a resolver los conflictos familiares, pero sí necesita conocer quién representa la herencia y cuál es la situación jurídica del inmueble.
¿Qué ocurre si nadie recoge las cartas?
Es habitual que el correo siga llegando a nombre del fallecido o que las notificaciones enviadas a la vivienda sean devueltas porque el piso está vacío.
La comunidad debe actuar con diligencia, comprobar los datos disponibles, preguntar por una persona de contacto y dejar constancia de los intentos de comunicación.
El fallecimiento del titular no impide que la junta apruebe la liquidación de la deuda ni que se inicien actuaciones de reclamación.
Lo importante es dirigir correctamente el procedimiento contra la herencia yacente o, cuando ya sean conocidos, contra los herederos que correspondan.
Para reclamar judicialmente las cantidades adeudadas, la comunidad deberá adoptar el acuerdo correspondiente y cumplir los requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Y si el piso se vende?
Aquí aparece otra cuestión importante, la afección real prevista en el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal.
Cuando una vivienda se transmite, el inmueble queda afecto al pago de determinadas deudas comunitarias del anterior titular, o sea, “la parte vencida del año en el que se produce la adquisición y los tres años naturales anteriores”.
Esto significa que el comprador puede responder con el propio inmueble dentro de ese límite temporal. Las cantidades más antiguas deberán reclamarse a quien resulte responsable de ellas, no trasladarse sin más al nuevo propietario.
Por eso, antes de formalizar la compraventa, debe solicitarse el certificado sobre el estado de deudas con la comunidad.
No es un simple trámite, “permite conocer la situación económica real de la finca y evita conflictos después de la firma”.
Un ejemplo habitual.
Imaginemos que una propietaria fallece en enero. La vivienda queda vacía y durante diez meses nadie comunica formalmente quién está gestionando la herencia.
Las cuotas ordinarias continúan devengándose. Si, además, la comunidad aprueba una derrama necesaria para reparar la cubierta, la vivienda deberá contribuir conforme a las reglas comunitarias aplicables.
La comunidad no debería esperar indefinidamente. Conviene localizar a la familia, identificar a la persona que representa la herencia, enviar una liquidación detallada y dejar constancia de cada comunicación.
Actuar pronto no significa actuar sin sensibilidad. Significa evitar que una situación familiar ya complicada termine acompañada de una deuda mucho mayor.
En MABESU tratamos estos casos con claridad y prudencia, informando desde el primer momento y buscando una solución antes de que el problema económico crezca.
Porque el papeleo de una herencia puede tardar, pero los gastos necesarios para conservar la comunidad siguen llegando cada mes.
