Dejemos las cosas claras, «las mayorías en la Ley de Propiedad Horizontal».
Si hay algo que provoca debates eternos en una junta es esto;
«Eso se aprueba por mayoría simple.»
«No, eso necesita unanimidad.»
«Con que haya más síes que noes, vale.»
¡Pues no, no siempre!
En comunidad las mayorías no son intuitivas, no funcionan como en una reunión informal y, desde luego, no dependen de quién habla más alto.
Están reguladas, principalmente, en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), con apoyo del artículo 10 para determinados supuestos.
¡Vamos a poner orden!
1. Unanimidad — Artículo 17.6 LPH.
Se requiere unanimidad para:
– Modificar el título constitutivo.
– Modificar los estatutos.
Es decir, cuando se cambian las reglas estructurales del edificio.
Unanimidad significa el voto favorable del 100% de los propietarios que representen el 100% de las cuotas de participación.
Pero aquí viene el matiz importante, «los propietarios ausentes tienen 30 días naturales desde la notificación fehaciente del acuerdo (carta certificada, burofax, etc.) para manifestar su discrepancia«. Si no dicen nada, su voto se computa como favorable.
Unanimidad no significa que todos tengan que estar físicamente en la junta. Significa que nadie se oponga dentro del plazo legal.
2. Mayoría de 3/5 — Artículo 17.3 LPH.
Se necesita el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas para:
– Establecer o suprimir servicios comunes de interés general (portería, vigilancia, conserjería).
– Arrendar elementos comunes sin uso específico.
– Limitar, condicionar o prohibir la actividad de viviendas de uso turístico (art. 17.12 LPH, modificado por la Ley 12/2023).
Aquí aparece la famosa doble mayoría, «3/5 de propietarios + 3/5 de cuotas«.
No basta contar manos. Hay que contar tambien coeficientes.
Y sí, se cuentan todos los propietarios, no solo los presentes.
3. Mayoría simple — Artículo 17.7 LPH.
Es la más habitual. Se aplica cuando la ley no exige una mayoría específica.
Se requiere mayoría de los propietarios presentes y representados que, a su vez, representen mayoría de cuotas.
Doble condición, número de asistentes y cuotas, simultáneamente.
Ejemplos habituales:
– Aprobar presupuestos.
– Nombrar o cesar administrador.
– Aprobar cuentas.
– Reparaciones ordinarias.
Aquí no se computan los ausentes. Solo los asistentes (y representados).
4. Ascensor y accesibilidad — Artículos 10.1.b) y 17.2 LPH.
Conviene distinguir dos situaciones distintas, porque la ley las regula de manera diferente:
a) Obras obligatorias de accesibilidad (art. 10.1.b LPH).
Cuando lo solicita un propietario con discapacidad o mayor de 70 años, la comunidad está obligada a realizar las obras necesarias, incluyendo la instalación de un ascensor, sin necesidad de acuerdo en junta, siempre que el coste repercutido a cada propietario no supere 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Si el coste supera ese límite, la obligación no es automática.
En ese caso, existen dos posibilidades:
– La comunidad acuerda asumir el exceso mediante mayoría simple.
– El propietario solicitante asume la diferencia para que la obra pueda ejecutarse.
b) Instalación de ascensor por acuerdo de la comunidad (art. 17.2 LPH).
Cuando la instalación no responde a una solicitud de accesibilidad obligatoria, sino a una decisión de mejora adoptada por la comunidad, el acuerdo requiere mayoría simple de propietarios y cuotas.
Todos los propietarios están obligados a contribuir al gasto, incluso quienes votaron en contra.
5. Telecomunicaciones y energías renovables. Artículo 17.1 LPH.
Basta con un tercio de propietarios que representen un tercio de cuotas para aprobar «infraestructuras de telecomunicaciones, sistemas de energías renovables o nuevos suministros energéticos colectivos».
Pero solo estarán obligados a pagar quienes voten a favor.
El error más común, «contar solo cabezas».
En comunidad no vale decir «somos 12 y 7 han votado que sí.»
Hay que comprobar:
– Número total de propietarios.
– Cuotas de participación.
– Qué mayoría exige la ley en ese caso concreto.
– Si computan los ausentes.
– Si existe doble mayoría.
Cuando esto no se verifica correctamente, aparecen impugnaciones. Y el problema ya no es de opinión, es jurídico.
El papel del administrador.
Las mayorías no son opinables. Son técnicas.
Cuando el administrador:
– Explica antes de votar qué mayoría aplica,
– verifica coeficientes,
– y deja constancia clara en acta,
se evitan acuerdos nulos, conflictos innecesarios y demandas que podrían haberse evitado.
Porque muchos problemas no nacen de la mala fe, nacen del desconocimiento.
Dejemos las cosas claras.
No todo se aprueba por mayoría simple.
No todo requiere unanimidad.
Y no todo depende del número de vecinos que levantan la mano.
Las mayorías están reguladas en los artículos 17 y 10 de la LPH, con reglas concretas y matices importantes.
Entenderlas bien evita:
– Impugnaciones.
– Conflictos largos.
– Acuerdos inválidos.
– Y años de discusiones innecesarias.
En el próximo artículo de esta serie abordaremos otro clásico que genera más confusión de la que debería, «el certificado digital de la comunidad«.
Qué es.
Por qué está vinculado a una persona física concreta.
Por qué no «vale el del anterior administrador».
Y por qué es normal que tenga un coste cuando se emite de nuevo.
Pero eso, lo dejamos claro en el siguiente capítulo.
