Dejemos las cosas claras, «los gastos» (y el coeficiente de participación, que siempre sale a pasear).
Hay dos palabras que, juntas, tienen un poder casi mágico para encender una junta de propietarios, “gastos comunes”.
Da igual que la comunidad funcione bien, que el administrador tenga paciencia infinita o que el presidente venga con buena intención.
En cuanto alguien dice “esto yo no lo uso”, la temperatura sube.
Y no es raro, los gastos tocan el bolsillo y, el bolsillo, es un órgano muy sensible.
Así que vamos a hacer algo poco habitual en este mundillo, explicarlo bien, con calma, con ley, y sin rodeos.
¿Qué son realmente los gastos de una comunidad?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) lo dice bastante claro.
El artículo 9.1.e) establece que todos los propietarios deben contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, con arreglo a su coeficiente de participación, salvo que el título constitutivo disponga otra cosa.
Traducido al idioma comunidad, los gastos de luz, limpieza, ascensor, seguro, mantenimiento, reparaciones, administración.
Y todo eso no aparece por generación espontánea. Todo eso se paga, y se paga entre todos.
Aquí viene el primer malentendido clásico, «los gastos no dependen del uso, dependen de la propiedad«.
Esta frase merece un monumento.
“Pero yo no uso el ascensor”
La respuesta jurídica es sencilla (aunque no siempre popular), «no importa».
El Tribunal Supremo lo ha repetido hasta la saciedad que «el criterio general no es el uso, sino el beneficio potencial y la titularidad del elemento común«.
¿Excepciones?
Sí, pero están muy tasadas:
- Cuando el título constitutivo lo dice expresamente.
- Cuando los estatutos exoneran de forma clara.
- O cuando existe acuerdo válido y legal (y no es nada fácil).
Spoiler, ¡decirlo en la junta no crea jurisprudencia!
Tipos de gastos; «no todo es lo mismo (aunque lo parezca)».
Aquí conviene separar, porque no todos los gastos juegan en la misma liga.
– Gastos ordinarios, los del día a día como la limpieza, la electricidad, el mantenimiento, las pequeñas reparaciones.
Son previsibles y están en el presupuesto anual.
– Gastos extraordinarios, como las obras, las derramas o las actuaciones no previstas.
Aquí empiezan las dudas, los enfados, y las impugnaciones (de eso hablaremos en otro artículo).
¡Pero ojo!, que algo sea extraordinario no significa que sea opcional.
Y ahora, el gran invitado; «el coeficiente de participación».
Aquí suele hacerse un silencio raro en la sala.
¿Qué es el coeficiente de participación?
Es el porcentaje que representa cada vivienda o local dentro del total del edificio.
- No se lo inventa el administrador.
- No lo decide el presidente.
- No se vota cada año.Viene determinado en el título constitutivo y se calcula teniendo en cuenta la superficie, la ubicación, el uso previsto, y el valor relativo del inmueble.
- Cada propietario tiene el suyo.
- Y la suma de todos es el famoso 100%.
Para qué sirve el coeficiente (¡para casi todo!).
El coeficiente no está ahí de adorno.
Sirve para repartir gastos, calcular derramas, determinar cuotas, ponderar votaciones en ciertos acuerdos y fijar mayorías.
Es, básicamente, la regla del juego.
Por eso cuando alguien dice “habría que cambiar los coeficientes”, la respuesta profesional suele ser, o al menos debería ser, “eso no es tan fácil”. ¡Y no lo es!, y menos mal.
¿Se puede cambiar un coeficiente?
Sí, pero aquí se acaba la parte sencilla.
Modificar coeficientes suele requerir;
- Unanimidad (artículo 17.6 de la LPH).
- Modificación del título constitutivo.
- Escritura pública.
- Inscripción registral.
O sea, no es levantar la mano en una junta de martes.
Por eso muchas comunidades funcionan con coeficientes que no gustan a todos, pero son los que son.
¿Puede haber gastos repartidos sin coeficiente?
Sí, si la ley o los estatutos lo permiten.
Por ejemplo, gastos solo para quienes usan un servicio, subcomunidades o pactos estatutarios claros.
Pero cuidado, la excepción debe estar muy bien definida porque si no el conflicto está servido.
El error más común, «confundir justicia con legalidad».
Este es el núcleo de muchos problemas.
En una comunidad se oye mucho “no es justo”, “no tiene sentido” o “yo no debería pagar”.
Y puede que, emocionalmente, tenga lógica, pero la comunidad no funciona por sensaciones, funciona por normas.
La LPH no decide lo que parece justo, decide lo que es legalmente exigible.
Y cuanto antes se asume esto, mejor convive la comunidad.
El papel del administrador, ¡cuando hace bien su trabajo!
Aquí no va de pasar recibos.
Un buen administrador:
- Explica los gastos antes de que estallen.
- Traduce la ley.
- Anticipa conflictos,
- y evita que una junta se convierta en un campo de batalla.
Y sobre todo, recuerda algo clave, « informar no es imponer» pero no informar sí genera problemas.
Dejemos las cosas claras, ¡de verdad!
- Los gastos existen.
- Los coeficientes existen.
- La LPH no es opcional.
Cuanto más claras estén estas bases:
- Menos discusiones,
- menos enfrentamientos,
- menos decisiones erróneas,
- y menos “esto siempre se ha hecho así”.
En el próximo artículo de esta serie hablaremos de otro clásico, «las impugnaciones de acuerdos«. Cuándo se puede, cuándo no, y por qué muchas se anuncian, pero pocas prosperan.
Pero eso será otro capítulo.
Hoy, al menos, los gastos y los coeficientes ya están claros.
