MEDIACIÓN PARTE 2

Cómo funciona cada MASC; mediación, arbitraje, conciliación y otros aliados para resolver conflictos vecinales.

Más allá del juicio, así son los Medios Adecuados de Solución de Controversias.

Si has leído nuestro artículo anterior, ya sabes que desde abril de 2025 no puedes demandar a un vecino moroso sin demostrar que has intentado un “Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC)”.

Pero, ¿en qué consiste cada uno? Hoy te lo explicamos paso a paso, para que elijas el que mejor se adapte a tu comunidad de propietarios y evites sustos legales.

Mediación. “La reina de la concordia”. ¿Qué es?

Es un proceso voluntario y confidencial en el que un mediador neutral ayuda a las partes a dialogar y alcanzar un acuerdo mutuamente aceptable pero “nunca decide por ellas”.

¿Cómo funciona en comunidades?

1. La junta aprueba iniciar la mediación.
2. Se elige un mediador registrado (por ejemplo, el Centro de Mediación del Colegio de Administradores de Fincas).
3. Se notifica al vecino moroso o al implicado en el conflicto.
4. Se celebra una sesión informativa, con el implicado.
5. Se negocia y, si hay acuerdo, se firma y tiene “fuerza vinculante”.
6. Si no hay acuerdo, basta el acta del intento para seguir con la vía judicial.

Ventajas.

✅ Ágil.

✅ Favorece la convivencia.

✅ Flexible.

✅ Coste moderado.

Pero recuerda, “asegúrate de dejar constancia en acta de que el gasto de la mediación se repercute al moroso, si procede”.

Conciliación privada o ante notario. “Neutralidad con un extra de formalidad”. ¿Qué es?

Un tercero imparcial —que puede ser un profesional especializado o un notario— escucha a ambas partes y propone una solución razonable.

En la práctica;

• Puedes proponer una “conciliación privada” (acuerdo amistoso guiado por un conciliador) o un “acto de conciliación ante notario” (muy usado para formalizar la oferta y dejar constancia fehaciente)
• Si el deudor acepta la propuesta, se firma acuerdo.
• Si no, el notario o conciliador acredita la negativa, cumpliendo así con el requisito de procedibilidad.

Ideal para conflictos de deuda clara o desacuerdos simples que no requieren largas negociaciones.

Un árbitro imparcial escucha a las partes y emite un “laudo arbitral”, que tiene el mismo valor que una sentencia judicial y es de “cumplimiento obligatorio”.

¿Cómo usarlo en comunidades?

• Debes incluir cláusulas de sometimiento a arbitraje en los estatutos o acuerdos de la comunidad.
• Acudir a un “Tribunal de Arbitraje especializado”, como el Tribunal de Arbitraje Inmobiliario (TAI) del Colegio.
• El proceso suele ser más rápido y económico que el juicio ordinario.
• Si el moroso incumple el laudo, se puede ejecutar judicialmente de forma directa.

Perfecto para conflictos económicos y desacuerdos contractuales.

Oferta vinculante confidencial. “La gran desconocida”. ¿Qué es?

Es una propuesta formal enviada al deudor, que incluye opciones de pago flexibles (fraccionamientos, descuentos de intereses, etc.).

¿Cómo funciona?

• Se envía por un medio fehaciente (burofax, notificación electrónica del Colegio).
• El deudor tiene un plazo de 1 mes para aceptar o rechazar.
• Si no responde o rechaza, puedes ir a juicio demostrando que hiciste la oferta.

Ventaja clave.

Es simple, barata y cumple con la obligación legal de intentar resolver el conflicto antes de demandar.

Opinión de experto independiente. “La solución técnica”.

¿Qué es?

Cuando el problema es técnico (por ejemplo, discrepancias sobre obras, ruidos, desperfectos estructurales), puedes solicitar un informe a un experto neutral que valore la situación.

¿Qué hace el experto?

• Examina la cuestión técnica.
• Emite un dictamen imparcial.
• Puede servir para convencer a las partes o como prueba robusta en caso de ir a juicio.

¿Cuándo usarlo?

Para conflictos que requieren conocimientos técnicos específicos (arquitectura, ingeniería, acústica, etc.).

¿Qué MASC elegir para tu comunidad? Dependerá siempre de la naturaleza del problema.

• Deudas de cuotas; mediación, oferta vinculante o arbitraje.
• Problemas de convivencia: mediación o conciliación.
• Desacuerdos sobre obras o desperfectos: opinión de experto y mediación.
• Impugnación de acuerdos: mediación o arbitraje (si se ha pactado).

Consúltalo con tu administrador de fincas o un abogado especializado para elegir la mejor vía y evitar rechazos procesales.

¿Y si no hay acuerdo?

Tranquilo pues la ley no te obliga a lograr un pacto, “sólo a intentarlo y acreditar el intento”. Así que, llegado ese momento, guarda actas, comunicaciones, correos y documentos, así tu demanda no tendrá problemas para ser admitida.

Ventajas de combinar varios MASC.

En la práctica, se pueden combinar:

• Oferta vinculante + mediación.
• Conciliación + arbitraje.
• Opinión de experto + mediación.

Cada combinación refuerza la solvencia de tu reclamación y demuestra tu buena fe ante el juez.

Documentación esencial.

Para cubrirte las espaldas;

✅ Acta de junta donde se aprueba el MASC.

✅ Notificaciones fehacientes al vecino.

✅ Acta del mediador, conciliador, notario o árbitro.

✅ Contratos y estatutos actualizados con cláusulas de MASC.

¿Te ayudamos a elegir y aplicar el MASC adecuado?

Somos tu Adminsitrador de confianza y, por eso, en nuestro despacho te podemos guiar paso a paso para cumplir la ley y maximizar tus opciones de cobro sin sustos ni pérdidas de tiempo.

MABESU, tu administrador de confianza.

En el próximo artículo, MEDIACIÓN PARTE 3, o las claves prácticas para aplicar los MASC en comunidades de propietarios, ejemplos reales, quién paga y cómo evitar errores comunes.